“Análisis de la construcción en Buenos Aires de la primera década del siglo XXI”

La publicación, hace pocos días, por parte de la Secretaria de Planeamiento del Gobierno de la Ciudad, de las estadísticas completas sobre la construcción en la CABA, la primera década de este siglo, certifica ciertas tendencias que desde Protocomuna Caballito vienen denunciando desde el 2006 y cuyo relevamiento pretende dar luz la asimetría en que se viene construyendo en la ciudad durante la última gestión de gobierno.Según Gustavo Desplats, representante de dicha organización,el cambio del modelo constructivo en la Ciudad de Buenos Aires se “dio hace aproximadamente siete años”.

Denuncian que “se está construyendo la inversa de lo que necesita la ciudad y los ciudadanos de Buenos Aires. Se entregó al mercado la planificación estratégica del crecimiento de nuestra ciudad. Y como resultado este la desfiguro. Solo atento al rápido retorno de sus inversiones.” Para Desplatas el estado está ausente.

A continuación la evaluación de la ONG de Caballito.

Las característicasde este modelo constructivo son:
1) Concentracióngeográficade lo construido.
2) Predominio de la  tipoligíaedilicia suntuosa.
3) Predominio de departamentos de 1 y 2 ambientes.
4) Metodologíaconstructiva ligada a los flujos de capital.

1) Concentración geográfica:
Los 5 barrios que más concentraron las construcciones residenciales en la primera década del siglo XXI (Palermo 13,6%, Caballito 10,1%, Villa Urquiza 8,1%, Belgrano 6,7% y Almagro 4,6%) sumaron entre ellos el 43,1% de todo lo construido en la ciudad de Buenos Aires. Si a eso le agregamos lo construido en Puerto Madero (4,1%), Flores (3,8%), Recoleta (3,7%) Villa Crespo (2,5%) y Villa del Parque (2,2%) encontramos que en 10 barrios, de los 47 porteños, se concentro el 59,4% de todo lo construido en la Ciudad.

Pero hay otra Buenos Aires, con otra realidad  La sumatoria de lo construido en la superficie de Villa Soldati (0,1%), La Boca (0,3%), Parque Avellaneda (0,5%), Villa Riachuelo (0,5%) y Villa Lugano (0,6%) suman solo el 2% de lo construido en la Ciudad durante los 10 primeros años de esta decada.

Más allá del mandato de la Constitución del ´96 de trabajar para disminuir las diferencia entre las diferentes zonas de la Ciudad. Estas se han profundizado como nunca.

Las diferencias son abismales. Si tomamos el 43,1% de lo construido en los 5 barrios mas concentrados y la dividimos por el 2%, de los 5 mas abandonados. Nos da como resultado 21,5 veces. Para ejemplificarlo de manera clara: Por cada metro cuadrado (m2) construidos en los barrios postergados de Buenos Aires se construyen 21,5 m2 en los concentrados. O si lo quieren pensar en de otra manera: Se tardarian, al actual ritmo, mas de 21 años para construirse en Villa Soldati, La Boca, Parque Avellaneda, Villa Riachuelo y Villa Lugano lo que se construye en 1 año en los concentrados. Este ritmo es insostenible.

Para continuar con la linea de analisis del principio podemos sumar entre los barrios con menos participación en la construcción residencial a San Telmo (0,6%), Monserrat (0,7%), San Nicolas (0,7%), Parque Patricios (0,8%) y Mataderos (1,2%), dentro de los rezagados. Sumando de esta manera un 6% de participación en la construccionde viviendas entre 10 de los barrios con menos incidencia. De esta manera el resultado obtenido de la divisionde lo construido en los 10 barrios con mayor concentración (59,4%) sobre los de menor (6%) nos arroja “solo”  9,9 veces. Cada año se alejan casi 10.

Pero en realidad la situación es mucho peor que esta si se empieza a tener en cuenta la superficie de cada barrio en los analisis. Por ejemplo, comentamos que 10 barrios rezagados del sur de la ciudad apenas sumaron el 6% de la construcción residencial de la primera década de este siglo, menos que el 6,7 que concentró por si solo el barrio de Belgrano. Lo interesante a marcar es que este barrio con sus 6,8 km2 de superficie representa aproximadamente el 3,3% de la superficie de la Ciudad. Mientras que la sumatoria de las superficies de los barrios de Villa Soldati, La Boca, Parque Avellaneda, Villa Riachuelo, Villa Lugano, San Telmo, Monserrat, San Nicolas, Parque Patricios y Mataderos (casi 48 km2) representa el 23,7% de la superficie porteña. Esto demuestra que decadente es este modelo constructivo. Lo mismo ocurre con los demasbarrios concentrados en relaciona estos.

Por otra parte para poder profundizar el analisis hay que entender que el “barrio” como entidad esconde realidades y tamaños muy distintos. Por ello pasamos a calcular los metros cuadrados construidos por kilómetro cuadrado de superficie. De manera de poder comparar realidades similares. Esto lo hicimos dividiendo los m2 construidos por la superficie de cada barrio. Este cruce (columnas B y D) varía un poco los resultados y coloca primero a Puerto Madero, como el barrio con mayor cantidad de metros cuadrados construidos por kilómetro cuadrado de superficie (m2 c x km2), segundo a Caballito, tercero se ubica Villa Urquiza, seguido en cuarto lugar por Almagro y Belgrano en el quinto puesto como los barrios con mayor cantidad de m2cxkm2 de la Ciudad. En la otra punta se encuentran Villa Lugano (como el lugar con menor cantidad de construccionpor km2 de la ciudad, seguido por Parque Avellaneda, Pompeya, Villa Soldatiy Villa Riachuelo,

Asimismo el dato de cantidad de habitantes por barrio (que presentamos en la columna F de nuestro cuadro) es mucho más significativo si se desagrega por kilómetro cuadrado. De esta manera nos damos cuenta que (tal cual lo marcamos en la columna G.) Almagro (con 35.000 habitantes por km2) es el barrio más densamente poblado, seguido de cerca por Balvanera (33.594 hxkm2), Recoleta (28.050 hxkm2), Caballito (27.941 hxkm2) y Villa Crespo (24.500 hxkm2).

Asimismo es de gran interes la comparación que se puede realizar entre las columnas G y H. Las que marcan la densidad de habitantes y los metros cuadrados construidos por kilómetro cuadrado. Encontramos que paradójicamente se construyó más en donde más gente vivía y menos donde menos población tenia la ciudad.

Almagro. El barrio más densamente poblado fue el quinto en donde más se construyó. Caballito, el tercero más denso en habitantes, fue el segundo con más m2 residenciales construidos y segundo en m2xk2. Belgrano fue el cuarto donde mas se construyó y es el sexto más denso. Villa Crespo fue el noveno con más construcción y es el quinto más denso.

Por el otro lado Villa Riachuelo con solo 3.561 hxkm2 (el barrio con menor cantidad de habitantes por kilómetro cuadrado) es el quinto menos construído. Villa Soldati es el 4 barrio donde menos se construye y es el segundo barrio en menor cantidad de densidad de habitantes.

Este modelo nos lleva inevitablemente a una explosión. No es sostenible y es inmensamente dañino. Tanto desde lo ambiental como desde lo social.

2) Buenos Aires ciudad suntuosa

En 1991 se permisaron 7079 unidades funcionales. De ellas 473 eran suntuosas. Eso represento el 6,7% del total. En 2011 se permisaron 21.525 de los cuales 6.631 fueron suntuosas. Esto representa el 30,8% de la totalidad de lo construído. Una obscenidad y más de cuatro veces la participación que detentaba en 1991.

Analizando los totales de ambas décadas vemos que en la del ´90 nuestra ciudad tenía una distribución como la que nosotros propugnamos. La vivienda sencilla, como debe ser, fue la más construída en esa década. Seguida por la confortable. Entre ambas sumaron el 73% de todas las modalidades.

Muy diferente fue la realidad de la primera década de este siglo. Donde la tipologia suntuosa se ha convertido en la más construída en la ciudad. ¿Con qué sentido?

3) Departamentos de 1 y 2 ambientes

En este apartado la Secretaria de Planeamiento solo da información de este siglo, lo que impide hacer comparaciones con lo que ocurría en otras decadas. Asimismo la modificación de la tendencia dentro mismo del periodo de analisis es significativa.

En los primeros 4 años de la década los departamentos de 1 ambiente se ubicaban de entre el  9 al 12% del total de los construídos. Si a ellos les sumamos los de 2 ambientes, nos encontramos con que se llega a una cifra que se ubica entre el 38 y el 42 del total de los construidos. Los departamentos más construídos eran los de tres ambientes que representaban del 32 al 38% del mercado. Siendo tambien de gran importancia la construcción de departamentos de 4 ambientes que sumaban del 15 al 20% de lo edificado.

Otro segmento es el comprendido por los años 2005 y 2006. En ellos si bien sube un poco la construcción de departamentos de 1 ambiente. Lo hace mucho más y se convierte en la elección preferida la construcción de departamentos de 2 ambientes que por si solos representan más del 40% de lo construído. El retroceso es notorio tanto en las construcciones de 3 como en la de 4 ambientes.

En el 2007 se duplicó la cantidad de construcciones de 1 ambiente, que desplazan a los 3 ambientes como segunda más construída.

Desde 2008 el mayor porcentaje de construcciones representado por los departamentos de 1 ambiente, seguida por los de 2 ambientes aglutinando entre ambas tipologías del 70 al 80% de todo lo construído en la ciudad. Rezagando a los tres ambientes a poco más del 15% y los 4 ambientes a solo el 5%.

Tomandolo punta a punta se puede decir que aumentó 4 veces la construcción de departamentos de 1 ambiente. Que se ha mantenido bastante pareja la construcción de departamentos de 2 ambientes y que decreció notoriamente la construcción de viviendas de 3 y 4 ambientes. Que pasaron en sumatoria del 60 a solo el 20% del mercado.

4) Metodología constructiva ligada a los flujos de capital

Hemos hablado de donde construye este modelo constructivo. De que construye en tipologias y cantidad de ambientes. Es hora de contar como lo construye. Esto es rápido, barato y con mano de obra poco calificada.

La entrada al mercado de la construccion de flujos de fondos financieros modifico la forma de construir. Se limitan los tiempos muertos de la construcción a fin de optimizar el rendimiento. De esta manera se incumplen leyes y normas del arte. Poniendo en riesgo la vida de los obreros y de los vecinos de los emprendimientos.

El mayor record de derrumbes y daños a viviendas de terceros se encuentra dentro de este periodo. Incrementandosé en los últimos 5 años.

Conclusión:

Ya presentado por el Ejecutivo de la Ciudad el “Modelo Territorial” de la Ciudad de Buenos Aires se avecina el próximo debate en la Legislatura de la Ciudad del nuevo Código de Planeamiento Urbano con una mirara “Morfológica”, tal cual lo establece el Plan Urbano Ambiental (Ley 2.930). Es fundamental el poder introducir en ese debate, entre otras cuestiones. Las de:  Densidadde habitantes por kilómetro cuadrado. Los metros cuadrados contruídos en cada zona. Los metros cuadrados de espacios verdes públicos por habitante. Para ser tenidos en cuenta en la nueva normativa.

Desde el punto de vista del la planificación de la Ciudad es menester crear un política de Estado que con aportes públicos y privados permita un crecimiento de las zonas postergadas de Buenos Aires.

Es asimismo fundamental la creación de mecanismos que guien desde el Estado al mercado en la busqueda de incrementar la oferta de vivienda sencilla y confortable.

Se debe limitar la posibilidad constructiva de las zonas hoy ya densamente pobladas de la ciudad y tender a mejorar las infraestructuras y ofertas de servicios en las deprimidas a los fines de densificarlas con modelos constructivos diferentes al modelo de la “torre”, Simplificar y flexibilizar las posibilidades de reciclajes de estructuras en desusos.

La vivienda social y la sencilla deben liderar la construcción de la ciudad. Tanto en cantidad de unidades como en m2 construídos.

Hoy se está construyendo una ciudad que aleja. Los inversores son los que nos dicen qué se construye y dónde.

Los departamentos de 1 ambiente son los que dan más retorno por metro cuadrado. Tanto de venta como en alquiler. Hay 10 barrios que dan la mayor garantía de rendimiento. Sólo se construye éso: lo que garantiza el mayor retorno economicoal constructor. ¿Será ésto bueno para la Ciudad de Buenos Aires? ¿Será ésto bueno para sus habitantes?

Mientras los precios se disparan en dólares aumentando de 900 a 2100 el metro cuadrado en la década. Provocando un traslado a los precios de los alquiles. Lo que produce la salida de estos barrios de centenares de familias que no pueden pagar los nuevos valores. Llevando a estas zonas a un proceso de gentrificación.

En esta misma Buenos Aires, la más rica de las ciudades argentinas. Pero también la más desigual, donde hay 500.000 ciudadanos con necesidad de vivienda social. Y otro medio millón con necesidad de vivienda sencilla. Y nada tuvieron que ver con los 20 millones de metros cuadrados que se construyeron en la década. Mayoritariamente de vivienda suntuosa.

Muchos equivocadamente nos han tildado a lo largo de estos años de “anticonstrucción” y ésto es un gran error. Nosotros queremos un pujante modelo constructivo para nuestra ciudad. Con cada año millones de metros cuadrados de vivienda social y sencilla, de baja altura, con correctas ventilaciones. Urbanizando las zonas precarias. Integrandolas a la ciudad. Éso es realmente progreso. No apilar gente sobre gente.

A lo que nos oponemos es a la construcción supérflua y especulativa. A la “reserva de valor”. A la merma de espacios verdes. A la densificación totalmente desenfrenada que lleva a la contaminación del aire, generando ruido, congestionamientos de tránsito, colapso del transporte.

Nos oponemos a la perdida de nuestra identidad. A que nos tapen con cemento. A que quieran borrar nuestra historia.

El actual modelo es tan dañino para los barrios superdensificados y escasos de espacios verdes, donde el mercado esta concentrando la construcción, como para los barrios rezagados y olvidados donde lo único que crece es la precariedad y la inseguridad siendo un generador de la exclusión. Madre de toda violencia.

Todos los datos y estadísticas provienen del informe elaborado por la secretaria de Planeamiento. Pueden verlo en el siguiente VÍNCULO                       

PROTOCOMUNA CABALLITO